woningbouw-2

Staatssteun corporaties, een Europese deal waar niet iedereen blij mee zal zijn

Europees commissaris Kroes heeft met minister WWI E.E.van der Laan mondeling afspraken gemaakt over de staatsteun aan woningbouwcorporaties. De afspraken  moeten nog schriftelijk worden bevestigd terwijl het parlement er ook nog mee akkoord moet  gaan. De afspraken komen er op neer dat WSW-borging van leningen ten behoeve van investeringen in sociale woningbouw  is toegestaan, terwijl scholen en buurthuizen en ander maatschappelijk vastgoed ook met WSW-borging worden mogen worden gefinancierd. Daarnaast is de regeling voor de projectsteun voor de 40 krachtwijken met een  heffing bij de corporaties buiten deze wijken van euro 75 miljoen per jaar over tien jaar geaccepteerd. Het met deze middelen gevoede investeringsfonds kan dan ook van start gaan. 

STAATSSTEUNVOORWAARDEN

Er zijn wel voorwaarden:
·         Gemiddeld 90 procent van de vrijkomende woningen moet worden toegewezen aan mensen met een bruto belastbaar jaarinkomen van maximaal 33.000 euro. Het percentage van de te verhuren woningen mag regionaal worden gedifferentieerd. Als bijvoorbeeld in de krimpregio’s minder wordt toegewezen, moet dat in andere regio’s worden gecompenseerd met een hoger percentage
·         Geen staatssteun is toegestaan voor activiteiten waarmee corporaties concurreren met marktpartijen, zoals de bouw en verhuur van duurdere huurwoningen (met een huur boven de huurtoeslaggrens van 648 euro), of voor de bouw van koopwoningen.

ONVERDACHTE EFFECTEN

De afspraken lijken voor- maar vooral ook nadelen te hebben:
1.        De bestaande concurrentievoordelen van corporaties ten opzichte van institutionele beleggers, projectontwikkelaars en particuliere verhuurders blijven niet alleen in stand  maar worden zelfs versterkt doordat lagere midden inkomens nu ook in sociale woningen kunnen wonen. Daarbij versterkt het  investeringsfonds  die concurrentievoordelen van de corporaties in de steden met krachtwijken.
2.        De uitbreiding van de doelgroep met de lagere middeninkomens is in het belang van de mensen met dergelijke inkomens en de verhurende corporaties, die vermoedelijk minder risico’s in de sfeer van huuropbrengsten en kwaliteit van het woningbezit lopen. Het gaat echter ten nadele van de mensen met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (28.600 euro), die minder snel aan een woning worden geholpen.
3.        Doordat de toewijzingsgrens per corporatie geldt is er een druk op de corporaties het scheef wonen tegen te gaan: vertrekkende huurders met een hoger inkomen dan de gestelde inkomensgrens moeten veelal worden vervangen door huurders beneden de inkomensgrens.
4.        Om corporaties in zogenoemde krimpregio’s ter wille te zijn moeten groeiregio’s zoals in de Randstad juist meer dan 90% van beschikbaar komende woningen toewijzen aan de doelgroep. Daarnaast moet dan de huidige toewijzing aan de doelgroep die momenteel nog gemiddeld op 80 a 85% ligt worden verhoogd. De huuropbrengsten van de betrokken corporaties kunnen dan onder druk komen. Als het percentage hoger wordt dan moet het rentevoordeel op de geborgde leningen worden terugbetaald.
5.        Het tegengaan van segregatie in de wijken met veel corporatiewoningen wordt bij een hoog toewijzingspercentage van huurders met een inkomen tot  € 33.000 bemoeilijkt. Tegelijkertijd is er het risico dat verbetering van de kwaliteit van het woningbezit door een corporatie vooral moet worden gerealiseerd door sociale woningen om te zetten in koop en duurdere huurwoningen.
6.        Het wordt gemakkelijker om als overheid corporaties te bewegen of voor te schrijven maatschappelijk vastgoed te gaan financieren en daarmee de overheidsbegrotingen te ontlasten.

 

Drs. Alphons P. Ranner is founder and director of Sovereign BV financial consultancy. His background includes many years of experience in strategic and financial management and consulting.

Leave a reply

Your email address will not be published.

You may use these HTML tags and attributes:

<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>